Il lato buono della finanza: politiche abitative e misurazione d'impatto per uno sviluppo sostenibile.

Intervista a Alessia Palma, vincitrice Premio David Sassoli "Ricercare il futuro" al Festival Nazionale dell'Economia Civile 2022.

Alessia Palma è dottoranda in Management, banking and commodity sciences presso l'Università La Sapienza di Roma. Nel 2022, il suo progetto è stato individuato come vincitore del Premio "Ricercare il futuro", dedicato a David Sassoli e destinato a tutti gli studenti di dottorato, i phd under 35 e under 35 in possesso di un contratto da ricercatore o assegno di ricerca, per un progetto di ricerca da svolgere dopo il Festival incentrato sui tre pilastri Europa e visione comunitaria, territorio, Economia civile.   

Nell’introduzione allo studio, sostiene - citando Petrosino - che “l’uomo esiste come uomo in quanto abita un luogo”. Perché ritiene che i luoghi siano così fondamentali e in che modo l’abitare influenza lo sviluppo umano?

La questione dell’abitare riflette un concetto profondo legato all'interazione tra gli esseri umani e l'ambiente circostante; lo stesso concetto è ben delineato da Heidegger che si interroga sul significato etimologico del verbo buan, abitare in tedesco: l'associazione tra il verbo bin (essere) e l'atto di abitare sottolinea che la nostra esistenza non è solamente un'astratta condizione ontologica, ma è incarnata nella relazione con il mondo che ci circonda. L’abitare diviene quindi il modo attraverso il quale l'essere umano esprime la sua presenza e il suo senso di esistenza. 

“Il modo in cui tu sei e io sono, il modo in cui noi uomini siamo sulla terra, è il Buan, l’abitare. Essere uomo significa: essere sulla terra come mortale; e cioè: abitare”.

In questo senso, la casa assume un ruolo fondamentale nello sviluppo umano del singolo poiché è indissolubilmente legata alla definizione della propria identità e al concetto di appartenenza, allo sviluppo delle proprie relazioni sociali, dei tratti psicologici e culturali dell’individuo.

Negli ultimi anni si parla sempre di più di social housing, ma vi è una certa diversità di prospettive quando si tratta di individuare il significato di questa espressione. Ci può spiegare quale accezione assume nel suo studio e la ragione di questa scelta?  

Nel contesto nazionale italiano - e nelle diverse applicazioni presenti a livello europeo – il social housing è pervaso da un’incerta natura definitoria: l’attribuzione di un significato piuttosto che di un altro ha rilevanza e conseguenze nella definizione del perimetro soggettivo dell’attività, includendo o meno fasce della popolazione distinte da determinate situazioni reddituali e sociali. In questo lavoro, Il social housing è inteso come una modalità di intervento nella quale gli aspetti immobiliari vengono studiati in funzione dei contenuti sociali. L’obiettivo principale risiede nel favorire l’accesso ad a una casa dignitosa per coloro che non riescono a sostenere i prezzi di mercato, ma con una specifica attenzione alla qualità dell’abitare.

La ratio di questa scelta definitoria è da ricercare principalmente nella natura inclusiva dello strumento stesso: se si adottasse una definizione più selettiva verrebbe tagliata fuori da tutte le iniziative la fascia della popolazione più vulnerabile, producendo così un inquinamento lessicale i cui effetti potrebbero essere distorsivi. Viceversa, l’interpretazione delle norme di uno Stato sociale, e dunque assistenziale, dovrebbe protendere verso l’ampliamento del bacino dei destinatari e non sposare una logica di out-out, integrando dunque tutti i soggetti che vivono qualsiasi forma di disagio abitativo. 

Una parte della ricerca è dedicata alla mappatura delle iniziative di social housing in Italia: ci può illustrare il quadro attuale, restituendo affinità e divergenze degli approcci adottati (modalità operative, architetture finanziarie) per risolvere il problema dell’abitare? 

La mappatura ha consentito di verificare l’estensione del fenomeno e supportare la ratio della ricerca; il social housing, infatti, è una modalità di intervento diffusa in Italia: sono state rilevate 153 iniziative attive sul territorio che hanno dato luogo alla costruzione di circa 16.200 appartamenti; in particolare, 27 progetti sono attualmente in corso e, dunque, non conclusi. 

Dalla mappatura emerge l’esistenza di una forte eterogeneità tra le varie aree territoriali: questa diversità risponde alle specificità dei territori, alle esigenze abitative locali e alle scelte strategiche delle SGR. Infatti, i 29 fondi locali immobiliari che finanziano i principali interventi di SH in Italia operano su diversi territori, che possono essere Regioni, Province o aree più vaste. Questa distribuzione geografica evidenzia una granularità nell'intervento, con un'attenzione specifica alle esigenze abitative delle diverse località, che comportano approcci operativi differenti. Inoltre, ogni fondo locale ha adottato approcci finanziari e operativi specifici per realizzare le iniziative di social housing, che possono includere partenariati pubblico-privato, strumenti di finanziamento, modelli di gestione e partnership con altri attori del settore immobiliare. Le differenze in questi approcci riflettono le scelte strategiche delle diverse SGR e possono essere influenzate dalla struttura finanziaria e dalla governance del fondo. Infine, le iniziative di social housing possono riguardare sia la costruzione ex novo di nuovi alloggi che la riqualificazione urbana di quartieri esistenti. Questa varietà di interventi può rispondere alle diverse necessità delle comunità locali, inclusa la necessità di rinnovare aree degradate. Un'altra variabile determinante riguarda la definizione degli attori coinvolti, il cui contributo può comportare differenti soluzioni operative. 

Nell’ultima parte del suo studio, analizza l’impatto sociale delle iniziative di social housing: ci può illustrare i principali risultati, alla luce della metodologia utilizzata? Da quali fattori si può comprendere come l’abitare influenza la qualità della vita?

Il punto di forza di questo studio risiede nella capacità di acquisire un’informazione monetaria relativa all’impatto di un progetto a carattere sociale. In particolare, il modello preposto traduce in forma sintetica e attraverso un valore monetario l’effetto delle risorse finanziarie impiegate in termini di impatto sociale: in termini operativi, il valore calcolato indica quanti euro di valore sociale vengono generati per ogni euro investito nell’intervento di social housing.

Dall’analisi emerge che in entrambi i case studies analizzati, relativi a due fondi di investimento attraverso cui sono stati realizzati circa 1.764 appartamenti, coinvolgendo circa 6147 nuovi inquilini, il valore sociale generato dai progetti è sempre maggiore dell’importo investito. Di conseguenza, vi è sempre un beneficio sociale. 

Un secondo risultato conseguito è relativo alle variabili che tendono ad influenzare – ed enfatizzare - l’impatto sociale del social housing: in particolare, la vicinanza di una stazione metropolitana e di centri sportivi sembra influire positivamente sul beneficio generato dal social housing, in linea con la tendenza nei grandi centri urbani di praticare attività̀ sportiva e di avere accesso al trasporto pubblico; al contrario, la vicinanza ai centri commerciali comporta una diminuzione del valore atteso del modello. La natura di questa associazione è giustificabile considerando che la maggior parte dei centri commerciali si trovano in aree periferiche e isolate della città. Emerge dunque chiaramente la natura della relazione tra l’essere umano e l’ambiente circostante, che comporta un’influenza netta sulla qualità della vita, in linea con il pensiero di Rousseau.

Il tema della quinta edizione del Festival è “Oltre i limiti: l’impegno che (ci) trasforma”: quali sono i principali limiti da superare affinché vi sia una soluzione ai bisogni dell’abitare e cosa può fare la cittadinanza attiva? 

Il fenomeno del social housing, con ogni conseguente differente forma e declinazione che deriva dall’applicazione nelle singole nazioni, nasce come risposta a un problema che grava con diversa intensità su tutti i Paesi europei: il disagio abitativo, al cui interno ricadono tutta una serie di situazioni che, seppur in modo differente tra loro, si allontanano da una condizione di normalità abitativa e che quindi includono condizioni di stress economico/inadeguatezza dello spazio abitativo fino a casi più critici, tristemente noti come emergenze abitative.  

Il mercato residenziale italiano è caratterizzato da una maggiore solidità, legata alla tradizione culturale della proprietà e alla presenza di alloggi pubblici residenziali, e una maggiore rigidità, dovuta alla scarsa elasticità del mercato dell’affitto ai nuovi bisogni abitativi e, di conseguenza, ai canoni elevati e alla lentezza burocratica ed operativa degli interventi di riqualificazione e di valorizzazione del patrimonio immobiliare presente. 

In questo quadro, una partecipazione comunitaria e una pianificazione urbana inclusiva, capace di coinvolgere la comunità nelle decisioni riguardanti lo sviluppo urbano, è essenziale: la partecipazione pubblica può, infatti, portare a soluzioni più adatte alle esigenze locali e a un maggiore senso di proprietà nelle decisioni di sviluppo; Inoltre, in alcune aree, la gentrificazione, da un lato, e lo spopolamento, dall’altro, possono portare all'esclusione delle comunità locali. La cittadinanza attiva può lavorare per preservare la diversità delle comunità, sostenere la partecipazione dei residenti nelle decisioni di sviluppo urbano e promuovere pratiche di pianificazione inclusiva.

Sempre pensando oltre i limiti, la sfida è connettere le buone pratiche e metterle a sistema. In questa direzione, in che modo un social housing ad alto impatto sociale potrebbe rappresentare uno strumento operativo per ridurre lo spopolamento, soprattutto nei territori marginali, e come si potrebbe collegare ai percorsi di amministrazione condivisa e all’autoimprenditorialità sostenibili, in una logica di impact finance? 

Il social housing, che per sua natura è uno strumento ad impatto, potrebbe giocare un ruolo cruciale nell’affrontare i problemi che ruotano attorno alla questione abitativa.

Potrebbe contribuire alla riduzione dello spopolamento attraverso un approccio integrato che collega le varie dimensioni dell'abitare: l’alloggio e il contesto urbano. In questo senso, infatti, uno degli elementi fondamentali è la rilevanza della dimensione sociale negli interventi di social housing: l’obiettivo di tali progetti non si esaurisce nel fornire una risposta abitativa ai soggetti svantaggiati ma nell’incrementare il mix sociale, promuovendo la coesione e la creazione di una vera e propria comunità sostenibile e puntando quindi anche all’aspetto qualitativo dell’abitare, mirando, attraverso opere di rigenerazione urbana, a creare alloggi in territori marginali, associandoli a servizi sociali, istruzione e infrastrutture. La riqualificazione delle aree degradate può contribuire a creare spazi abitabili e funzionali, riducendo il divario tra quartieri. Questo può coinvolgere la trasformazione di aree industriali dismesse in residenze o spazi culturali, migliorando la qualità della vita nei quartieri.

Un secondo elemento caratterizzante, divenuto negli ultimi anni conditio sine qua non per la fattibilità delle iniziative di social housing, è la partnership pubblico- privato-non profit dei progetti; infatti, a causa della sostanziale mancanza di fondi provenienti dal settore pubblico e del contestuale aumento di domanda abitativa, le politiche di housing sociale hanno assunto una capacità di manovra tale da implementare gli strumenti della finanza strutturata e adattarli a obiettivi di carattere sociale attraverso una molteplicità di stakeholders e fonti di finanziamento. In questo senso, la logica dell’impact finance si inserisce a gamba tesa, affiancando ai classici ritorni finanziari anche l'obiettivo di ottenere impatti sociali positivi. Investitori consapevoli potrebbero sostenere progetti di social housing ad alto impatto sociale attraverso finanziamenti dedicati, contribuendo così al miglioramento delle condizioni di vita nelle comunità marginali.